Guía Desokupa

Qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler

Un inquilino que deja de pagar no es un okupa: entró con tu permiso y con un contrato. Por eso las normas y los caminos para recuperar la vivienda son distintos. Esta guía te explica qué hacer desde el primer impago, cómo funciona el desahucio y qué ha cambiado en 2026.

Información general basada en las fuentes citadas al final de la guía. No sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

En pocas palabras

  1. Habla con el inquilino y deja constancia por escrito de la deuda.
  2. Envíale un requerimiento de pago fehaciente, por ejemplo un burofax.
  3. Intenta un acuerdo: además de ahorrarte meses, en la mayoría de casos es un paso previo obligatorio antes de demandar.
  4. Si no paga ni se va, demanda de desahucio por falta de pago, reclamando también las rentas.
  5. Nunca cambies la cerradura ni cortes los suministros por tu cuenta.

Primero: ¿es un inquilino moroso o un okupa?

Es importante no confundirlos. Si la persona entró con un contrato de alquiler, verbal o por escrito, o con tu permiso, no es una okupación: la policía no puede desalojarla y los juicios rápidos por usurpación no se aplican. La vía es siempre civil. Si la ocupación fue sin permiso, consulta Qué hacer si te okupan la casa.

Paso 1. Habla con el inquilino y documenta la deuda

Muchos impagos empiezan por un problema puntual: pérdida de empleo, una enfermedad, un imprevisto. Antes de nada, habla con el inquilino para conocer su situación. Una solución pactada (un aplazamiento, un plan de pagos o una salida voluntaria con fecha) suele ser la vía más rápida y barata.

En cualquier caso, lleva un registro claro: qué meses se deben, importes, comunicaciones y justificantes. Guarda el contrato, los recibos y los mensajes.

Paso 2. Requerimiento de pago fehaciente

Si el impago continúa, envía un requerimiento de pago por un medio que deje constancia del contenido y de la recepción, normalmente un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Indica las cantidades adeudadas y un plazo para pagar.

Este paso es más importante de lo que parece. En un desahucio por impago, el inquilino puede evitar el desahucio pagando todo lo que debe antes del juicio (lo que se llama "enervar" la acción), pero ese derecho tiene límites: por ejemplo, no se aplica si ya lo usó antes o si le requeriste el pago de forma fehaciente con suficiente antelación y no pagó. Tu abogado te dirá cómo redactarlo y con qué antelación enviarlo.

Paso 3. Intento de acuerdo (MASC)

Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar la mayoría de las demandas civiles hay que acreditar que se ha intentado un acuerdo mediante algún medio adecuado de solución de controversias (MASC): una negociación entre las partes, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante, entre otros. En la práctica, el requerimiento del paso anterior puede combinarse con una propuesta de acuerdo. Cómo cumplir este requisito en tu caso concreto es algo que debe indicarte tu abogado, porque su aplicación todavía se está asentando en los juzgados.

Paso 4. La demanda de desahucio por falta de pago

Si no hay acuerdo, el siguiente paso es la demanda de desahucio por falta de pago, que se tramita como juicio verbal. En la misma demanda puedes reclamar las rentas y cantidades que se te deben.

Algunos puntos a tener en cuenta:

  • Necesitarás abogado y procurador, salvo en algunos casos de baja cuantía.
  • Si eres gran tenedor, la ley te exige requisitos adicionales en la demanda, como indicar esa condición y, en ciertos casos, acreditar un intento previo de conciliación o intermediación con las administraciones. Un pequeño propietario normalmente no está afectado por estos requisitos, pero confirma tu caso con tu abogado.
  • Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, el juzgado puede pedir un informe a los servicios sociales y acordar una suspensión temporal del lanzamiento, de algunos meses, conforme a las reglas ordinarias de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Si el inquilino no se opone ni paga, el procedimiento termina y se fija la fecha del lanzamiento, que ejecuta la comisión judicial.

Los plazos varían mucho según el juzgado: lo habitual es contar con varios meses desde la demanda hasta recuperar la vivienda.

Qué ha cambiado en 2026: el fin de la moratoria

Desde 2020 existía una suspensión extraordinaria de los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, que se fue prorrogando año tras año. En febrero de 2026, el Congreso rechazó convalidar el Real Decreto-ley 2/2026, que pretendía prorrogarla hasta el 31 de diciembre de 2026, y la moratoria dejó de estar en vigor. Los procedimientos que estaban suspendidos pueden continuar conforme a la normativa ordinaria.

Esto no significa que la vulnerabilidad del inquilino deje de tenerse en cuenta: el juez sigue pudiendo valorarla con los mecanismos ordinarios que te explicamos arriba. Además, los propietarios que se vieron afectados por la moratoria pueden tener derecho a solicitar una compensación a la Administración.

Lo que nunca debes hacer

  • Cambiar la cerradura o sacar las pertenencias del inquilino mientras vive allí. Aunque no pague, sigue siendo su vivienda hasta que un juez ordene el lanzamiento.
  • Cortar la luz, el agua o el gas. Puede considerarse un delito de coacciones.
  • Entrar en la vivienda sin su permiso. Puede ser allanamiento de morada, aunque la casa sea tuya.
  • Presionar o amenazar, tú o terceros contratados por ti.

Protegerte para la próxima vez

  • Selecciona bien al inquilino: contrato de trabajo o ingresos demostrables, referencias de anteriores caseros.
  • Contrato por escrito con todas las condiciones claras.
  • Garantías adicionales: aval bancario o personal, además de la fianza legal.
  • Seguro de impago de alquiler: cubre las rentas impagadas durante un tiempo y, normalmente, los gastos jurídicos del desahucio.

¿Puede ayudarte una empresa de desokupación?

Algunas empresas ofrecen mediación con inquilinos morosos para negociar una salida voluntaria, y puede ser útil si la relación está muy deteriorada. Pero recuerda que ninguna empresa puede sacar al inquilino por la fuerza. Si decides contratar una, sigue los consejos de Cómo elegir una empresa de desokupación legal, y en nuestro directorio puedes ver las que trabajan en tu provincia.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar? La ley no exige un número mínimo: basta con un impago. En la práctica, conviene actuar pronto para que la deuda no crezca.

¿Puedo quedarme la fianza? La fianza responde de las obligaciones del inquilino, incluidas las rentas impagadas, y se liquida al final del contrato. No sustituye a la reclamación de la deuda si esta es mayor.

¿El inquilino puede frenar el desahucio pagando? En algunos casos sí, pagando todo lo adeudado antes del juicio, salvo las excepciones que te explicamos en el paso 2.

¿Sigue vigente la moratoria antidesahucios? No. Dejó de estar en vigor en febrero de 2026, aunque el juez puede seguir valorando la vulnerabilidad del inquilino con los mecanismos ordinarios.

Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Última actualización: septiembre de 2026.

Fuentes

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